Le renouvellement du bail

A l’expiration du bail, qui est de 3 ans au minimum, et en cas d’absence de manifestation de la part du propriétaire sur une éventuelle obligation de récupération du logement, le bail est reconduit automatiquement. Trois conditions peuvent alors se présenter.

En cas de renouvellement de bail, le propriétaire peut garder les mêmes conditions du précédent contrat. Il a également tous les droits d’écourter la durée du prochain bail tout comme il peut réviser son loyer. Le propriétaire doit alors réunir certaines conditions pour que ses décisions puissent être appliquées.

Reconduction du bail aux mêmes conditions

A l’expiration du bail, si le propriétaire ne fait aucune démarche pour récupérer son bien immobilier, le bail est automatiquement reconduit. Le nouveau bail profite alors des mêmes conditions que le précédent si le propriétaire ne se manifeste pas.

Nouveau bail à durée écourtée

Pour des raisons pertinentes : retraite, logement d’un membre de la famille, … le propriétaire a le droit d’écourter le nouveau bail afin de pouvoir récupérer le logement à l’expiration de ce contrat. Ce dernier doit, toutefois, respecter une durée minimum de 1 an. Pour ce faire, le propriétaire est tenu d’aviser  au préalable, plus précisément 6 mois avant la fin du bail, ses locataires de sa décision. Puis, il est également tenu de confirmer la fin du bail par lettre recommandée avec avis de réception, deux mois avant la fin du nouveau contrat écourté. Le nouveau bail doit, en outre, être spécifique sur la justification de la durée du contrat écourté. Par ailleurs, le propriétaire est en droit d’augmenter le loyer, même en écourtant la durée du contrat de bail. Cette augmentation doit être conforme à la variation de l’indice de référence des loyers prescrite par l’INSEE.

Reconduction du bail avec augmentation du loyer

Si le propriétaire juge nécessaire l’augmentation de son loyer sous-évalué par rapport à ceux du voisinage, il est alors en droit d’imposer l’augmentation de son loyer. A noter que certaines communes encadrent les loyers. Si le bien immobilier en bail se trouve dans l’une de ces communes, le propriétaire doit alors respecter les règles qui régissent cet encadrement des loyers.

Comme pour la reconduction du bail à durée écourtée, le propriétaire est également tenu de prévenir 6 mois à l’avance ses locataires de l’augmentation du loyer à la reconduction du bail.

• Dans ce cas, deux cas peuvent se présenter. Soit le locataire accepte les nouvelles conditions du nouveau bail et donne son accord au propriétaire. Soit le locataire refuse la proposition par écrit ou en gardant le silence. Le propriétaire ou le locataire peut alors, à leur frais, saisir la commission départementale de conciliation pour trancher sur l’affaire. Si après l’intervention de la commission départementale de conciliation, un accord a été trouvé, le contrat est reconduit aux conditions résultant de cet accord.
• Si aucun accord n’a été trouvé après intervention de la commission départementale de conciliation, le propriétaire est en droit de saisir le juge d’instance, avant la fin du bail.
• Dans le cas où le propriétaire n’a pas saisi le juge d’instance jusqu’à la fin du bail alors que les deux parties ne sont pas arrivées sur un terrain d’entente, alors le bail est reconduit aux mêmes conditions (durée, loyer, …) que le précédent bail.