Les procédures d’expulsion en cas d’abandon du locataire

Du jour au lendemain, votre locataire part sans vous prévenir, sans vous donner congé et en vous laissant des impayés, que faire ?

Il arrive parfois qu’un locataire parte à la cloche de bois. Cela signifie que le locataire quitte les lieux discrètement, sans prévenir c’est-à-dire sans donner congé à son bailleur et cela généralement pour une raison simple : il n’est pas à jour de ses loyers. En fait il s’agit d’un abandon du logement, que le locataire laisse vide ou, parfois rempli de quelques meubles et effets personnels sans valeur.

Pour pouvoir reprendre le logement loué, le bailleur doit normalement recourir à la procédure d’expulsion. Cependant, depuis la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010, un article 14-1 a été inséré dans la loi du 6 juillet 1989 et qui dispose que « lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement ».

Il existe désormais un droit de résiliation unilatérale du bail au profit du bailleur qui permet de contourner la procédure d’expulsion et d’en éviter les délais, notamment celui de deux mois à partir de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Toutefois, certaines formalités doivent être observées scrupuleusement. La mise en demeure doit être signifiée par acte d’huissier qui dresse un procès verbal des opérations constatant l’état d’abandon du logement et la valeur marchande éventuelle des biens laissés sur place. Il ne peut y procéder sans respecter les dispositions de l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 qui détermine les personnes devant être présentes lors de la pénétration dans le logement dont l’accès est refusé ou impossible en raison de l’absence du locataire. Il faut obtenir une autorisation préalable du juge si le logement est occupé par un tiers et que l’accord de locataire fait défaut.

Cette constatation de l’huissier va permettre au juge de se prononcer, dans des conditions déterminées par voie réglementaire, sur la résiliation judicaire du bail, qui n’est donc pas accordée de plein droit. Le bailleur ne doit surtout pas récupérer le logement de son propre fait avant une décision favorable du juge, sous peine d’être poursuivi pour violation du domicile.

Il convient de noter que la reprise du logement par le bailleur est impossible s’il est constaté qu’une des personnes mentionnées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 l’occupe toujours. Il s’agit : du conjoint, des descendants, du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité

Des ascendants, du concubin notoire, des personnes à charge.

Il est précisé que ces personnes, sauf le conjoint et le partenaire, doivent avoir vécu avec le locataire depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile. Si tel est le cas, le bail leur est transféré de plein droit, sauf volonté contraire de leur part.

En cas d’abandon d’un logement par l’occupant, cette procédure spécifique est instituée pour permettre au bailleur de faire constater que le logement est abandonné. Le bailleur doit mettre en demeure le locataire par huissier. Un mois après, à défaut de réponse, l’huissier peut constater l’état d’abandon du logement. Le procès-verbal de l’huissier contient un inventaire des biens laissés sur place.