L’investissement locatif Pinel en Outre-mer en cinq points

Le dispositif de défiscalisation Pinel a été prévu par la loi des Finances 2016 pour les investissements locatifs, rappelle l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL). Un avantage fiscal plus important que ceux réalisés en métropole est disponible dans le secteur immobilier neuf en Outre-mer.

1 – Opérations éligibles au dispositif Pinel :

Il s’agit d’opérations réalisées entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 remplissant les conditions suivantes :

• Acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement
• Construction de logements
• Acquisition de logements faisant ou ayant fait l’objet de travaux assimilables à du neuf
• Acquisition de logements ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant ou ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs
• Acquisition de logements affectés à un usage autre que l’habitation et qui font ou ont fait l’objet de travaux de transformation en logement

Les logements doivent impérativement être situés dans les DOM-COM et être autorisés par un permis de construire et être en conformité avec la Réglementations thermique, acoustique et aération propres aux départements d’outre-mer (RTAADOM) et les normes d’accessibilité handicapé.

L’achèvement du logement doit intervenir au plus tard :

– 30 mois suivant la date de signature de l’acte authentique s’agissant d’un logement acquis en VEFA

– 30 mois à compter de l’obtention du permis de construire pour une construction

– au 31 décembre de la 2e année qui suit celle de l’acquisition d’un local ou du logement dont les travaux concourent à la production d’un immeuble neuf.

Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit.

2 – Engagements du propriétaire :

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire doit s’engager à louer les locaux non meublés à un locataire qui en fait sa résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et des plafonds de ressources pour le locataire. Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant 6 ou 9 ans. A l’issue de cette période initiale, une prorogation pour une période totale de 12 ans est possible.

3 – Montant de la réduction :

La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient ou d’acquisition du logement. Le prix d’acquisition est majoré des frais afférents que sont les émoluments de notaire, les commissions versées aux intermédiaires, la TVA, les droits d’enregistrements et la taxe de publicité foncière.

En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt tient compte du prix d’acquisition de l’immeuble augmenté du montant de travaux.

Il est possible de cumuler cet avantage fiscal, au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition, la construction ou la transformation de 2 logements maximum, cela dans la limite d’un plafond par m2 de surface habitable fixé à 5 500 euros. Le montant total d’investissement pris en compte est plafonné à 300 000 euros.

En Outre-mer, le taux de réduction d’impôt est fixé à 23% répartis sur 6 ans ou de 29% répartis sur 9 ans (32 % en cas de prolongation). La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation ou de son acquisition. Si le montant de la réduction d’impôt est supérieur à l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt des années suivantes.

4 – Conditions de la location :

Le plafond de loyer mensuel par m2, charges non comprises, dépend de la date à laquelle l’investissement a été réalisé. Il est fixé pour les baux conclus en 2016 à 10,13 euros à la Réunion. Ce plafond varie en fonction de la surface du logement. Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : (19/surface) + 0,7.

Le revenu fiscal de référence du locataire figurant sur l’avis d’imposition ne doit pas dépasser un plafond réactualisé annuellement. En 2016, les ressources du locataire (revenus n-2 ou n-1) ne doivent pas dépasser en fonction de la composition familiale :

Personne seule : 27 465 euros

Couple : 36 678 euros

Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge : 44 109 euros

Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge : 53 249 euros

Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge : 62 640 euros

Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge : 70 595 euros

Majoration par pers. à charge à partir de la 5^e : 7 877 euros

5 – Les démarches à effectuer pour bénéficier de la réduction d’impôt :

La demande de réduction d’impôt se fait lors de la déclaration de revenus de l’année de l’achèvement des travaux ou d’acquisition du logement. Il est recommandé d’utiliser la déclaration complémentaire et de remplir la fiche de calcul disponible en ligne sur le site internet du centre des impôts ou sur le site internet des services fiscaux.

Pièces justificatives nécessaires :

– Copie de la déclaration d’achèvement des travaux

– Copie du permis de construire

– Récapitulatif des toutes les sommes versées

– L’engagement d’affecter le logement à la location à titre de résidence principale pendant 6 ou 9 ans

– Une note indiquant la surface du logement

– Copie du bail

– Adresse du logement et son prix.